外壁調査とは？
必要性とおもな方法、調査会社を選ぶ際のポイントを解説
外壁調査は、建物の外壁に浮きやひび割れといった劣化が発生していないかを調べる検査です。平成20年の建築基準法改正によって、特定建築物定期調査の一環として調査および報告が義務化されました。
建物の所有者なら押さえておくべき知識ですが、実際のところよく知らないという方も多いのではないでしょうか。
本記事では、外壁調査の必要性やおもな方法、調査会社を選ぶ際に注意すべきポイントなどを詳しく解説します。
外壁調査とは？
雨風や日光などの影響によって起こる建物の外壁の劣化度合いを、専門的な知識・技術に基づいて調べる検査が「外壁調査」です。外壁調査を行う場合、専門の調査会社に実施してもらうケースが一般的です。
建築基準法における12条点検は4つの定期調査から構成されていますが、そのうちの一つである「特定建築物定期調査」に含まれる「建築物の外部の調査」がこれに該当します。
平成20年の建築基準法改正によって、外壁調査として1～3年ごとに行う「目視及び部分打診調査」と、10年ごとに行う「全面打診等調査」が法的に義務付けられました。そのため、外壁調査は定期的に必ず実施しなければなりません。
なお、外壁調査の実施対象となるのは、特定行政庁によって「特定建築物」の指定を受けた建築物です。特定建築物とは、特殊建築物を含む学校・病院など、多数の人々が利用し安全にすべき建物で、国や自治体の検査報告対象となる建物のことを指します。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
関連記事：
特定建築物とは？ ～ 特定建築物に該当した場合にすべきこと ～
外壁調査はなぜ必要？
建物の外壁は、常に雨風や日光にさらされています。外部環境がもたらす影響を受け続けるため、特に経年劣化が進みやすい箇所です。
外壁が劣化すると建物の見た目が悪くなることはもちろん、浮き・はらみ・ひび割れ・剥がれといった物理的な損傷が起こることもあります。必要な処置を行わなかった場合、外壁の一部が落下して歩行者に当たるなど、重大な事故を引き起こしかねません。
さらに、外壁が劣化していると、地震や津波といった大規模災害が発生した際に「建物利用者の身の安全を守る」という外壁本来の機能を発揮できなくなってしまいます。
上記のような理由を踏まえると、外壁調査は法的義務だけではなく、建物利用者や建物周辺の人々・環境を危険から守る、非常に重要な検査といえるでしょう。また、外壁調査を行なって建物をきちんと維持・管理すれば、修繕コスト削減などのメリットも得ることができます。
外壁調査の方法
外壁調査のおもな方法は、以下の2種類です。
- 打診調査
- 赤外線調査
どちらの方法もメリット・デメリットが存在するので、2つを組み合わせて外壁調査が行われるケースもよく見受けられます。各方法の概要をまとめたので、こちらも併せてお読みください。
打診調査
打診調査とは、テストハンマーや打診棒といった専用器具で外壁を直接叩き、その際に発生する打撃音を聞くことで劣化や損傷を見つけるという方法です。
異常のある箇所を叩くと正常な箇所とは異なる音が生じるので、見た目にはわからない隠れた異常も発見できます。
さらに、目視での確認や触診も一緒に行われるので、正しく実施できれば高精度かつスムーズな調査が期待できます。
一方、外壁の場所によってはロープアクセス、仮設足場、ゴンドラや高所作業車などを使って調査する必要があるため、コストが高くなりやすい点はデメリットです。建物の構造や周辺環境の問題から足場を組めず、打診調査自体ができないケースもあります。
赤外線調査
赤外線調査とは、赤外線カメラで対象となる外壁を撮影し、赤外線サーモグラフィーの画像を解析して劣化や損傷がないかチェックする方法です。
外壁に浮きや剥がれが発生している場合、正常な箇所と比べて表面温度に差異が出るので、そこから異常の有無を判別することができます。
打診調査と違って仮設足場を組むといった大規模な準備は必要ないため、依頼コストを抑えやすく、調査にかかる時間も短いことがメリットです。
しかし、地上から外壁を撮影して調査するため、打診調査に比べると精度が低くなります。特に高層階になるほど精度は落ちるといわれているため、打診調査の併用を勧められるケースもあるでしょう。
また、表面温度の差異から状態を判断する性質上、真冬の調査には適さないというデメリットもあります。
外壁調査を依頼する際のチェックポイント
外壁調査を行う場合、調査会社に依頼する必要があります。ただし、調査会社と一口にいっても数が多く、実績や価格もそれぞれ異なるため、依頼前にしっかり見極めることが大切です。
そこで、調査会社を選ぶ際のチェックポイントも紹介します。
十分な実績・経験のある会社かどうか？
外壁調査に携わる調査会社のほとんどは、確かな知識・技術を持つ調査員が在籍していると思いますが、調査員の技術力によっては精度にばらつきがあるのが実情です。
したがって、外壁調査を依頼する際は、十分な実績・経験を持っていて、なおかつ人的リソースも充実している、信頼性の高い調査会社を選ぶことが最重要といえます。
価格が適正かどうか？
外壁調査にかかる費用は、調査会社によって大きく異なるので、一概にいくらとはいえません。仮設足場を組んだりゴンドラを用意したりするなど、準備に手間がかかる調査を依頼する場合、その分だけ費用も高くなります。
適正価格で依頼するためには、複数の会社から見積りを取ったうえで、納得できるまで比較・検討を重ねることが大切です。
サポート体制は充実しているか？
外壁調査に関する知識がない建物の所有者に対し、丁寧な説明や手厚いサポートをしてくれるかどうかも重要なチェックポイントです。
必要書類の準備や外壁調査の流れ・注意点など、専門知識がないと理解しづらいことも少なくありません。そのため、手続き全般に不安を感じているなら、サポート体制がきちんと整っている会社を選びましょう。
まとめ
特定建築物に該当する建物を所有している場合、外壁調査は規定のタイミングで必ず実施しなければなりません。建物自体を正しく維持・管理する、建物利用者の安全を守るといった目的を達成することは、所有者自身の安心にもつながります。
また、外壁調査を行うためには、原則として調査会社に依頼する必要がありますが、ここで質の高い会社を選ぶことも重要です。実績・経験・人的リソース・サポート体制などしっかり確認したうえで、無理のない価格で依頼できる調査会社を見つけましょう。
