強風で高まる外壁タイルの落下リスク～早期調査で外壁修繕コストを最小化～
近年の気候変動で強風の頻度が増え、劣化が進んでいる外壁が落下するリスクが高まっています。落下したタイルは通行人や車などに損害を与える可能性があり、過去には外壁タイル落下により重傷者が発生した事例があります。
建物の安全性を保つことは、建築基準法（第8条）にも記載されているように建物のオーナーや管理者の義務です。外壁タイルを定期的に調査し、必要に応じて修繕しましょう。
本記事では、強風による外壁タイル落下のリスクを解説したうえで、外壁調査の重要性や調査方法を解説します。
強風による外壁タイルの落下リスク
気候変動にともなう強風の頻度が増えている昨今、外壁タイル落下のリスクがさらに高まっており、外風の正圧・負圧が外壁に繰り返し作用すると、劣化が進んでいるタイルが剥離するおそれがあります。
すでにタイルが劣化している場合、強風による剥離で、劣化が目に見える形で表れます。劣化に気付いたタイミングで必要な措置を行わないと、タイルの一部が落下し、重大な事故を引き起こす可能性があります。強風をきっかけに建物の状態を把握し、建物管理の質を高めることが大切です。
関連記事：外壁タイル落下事故の事例4選から見る、外壁調査の重要性を解説
外壁タイルの状態を確認することの重要性
外壁タイルの状態を確認することの重要性を、以下の5つにまとめました。
①建物の安全性を確認する
外壁タイルが落下すると、通行人にけがをさせたり、車などを破損させたりする可能性があります。実際に、過去には落下した外壁タイルが人の頭に当たる事故が発生しました。
外壁タイル落下事故が発生した場合、建築物のオーナーや管理者が責任を取らなければなりません。建物を安全に保つためにも、外壁タイルの状況を確認しましょう。
②建物の資産価値を維持する
外壁タイルはマンション・ビルの美観を左右する重要な要素です。内装や設備が充実していても、外壁が色あせていたり剥離部分が見られたりすれば、管理不足の建物だと判断されてしまいます。
外壁タイルの剥がれは、雨漏りや住宅の腐食の原因になり、タイルやその下地を適切に管理しなければ、さらに修繕が必要になることもあるでしょう。資産価値を維持するためにも、外壁タイルを美しい状態で保ちましょう。
③早期調査がコスト削減につながる
タイルの初期の浮きや剥離は、部分補修で改善できるケースが多くなっています。早期調査で異変に気付くことで、補修箇所範囲は最小限に抑えられ、コスト削減につながるでしょう。
④強風シーズン前の点検習慣化で管理の質が高まる
春先と台風シーズンの秋口は特に風が強いため、シーズン前に外壁タイルを点検することをおすすめします。5年ごと、10年ごとなど、定期的に点検することで修繕計画を立てやすくなります。予算の見通しが立ち、管理の質も高まるでしょう。
外壁タイルの点検が義務化されていない物件でも計画的な点検を実施し、状態が悪化してしまう前に対処することが大切です。
⑤法的義務を果たす
国土交通省令で定めるところにより、特定建築物定期調査の対象となっている物件の所有者や管理者に対し、10年ごとに外壁タイルの全面調査を義務付けています。対象は、おもに不特定多数が利用する施設です。法的義務を果たすことは、建築物のオーナーや管理者の大切な業務です。概要を知り、確実に調査を実施してください。
なお、手が届く範囲内のみ（玄関エントランスのみタイル外壁など）がタイル等の仕様となる場合は特定建築物調査のみの検査でも可能です。
外壁調査の方法と特徴
外壁調査のおもな方法には「打診調査」「目視調査」「赤外線調査」「ドローン調査」の4つがあります。どの調査方法にもメリットがあるため、建物の状況をふまえて複数の調査方法を組み合わせることが一般的です。
ここからは、外壁調査の選択肢と、それぞれの特徴を解説します。
関連記事：外壁調査とは？必要性とおもな方法、調査会社を選ぶ際のポイントを解説
■目視調査
目視調査では、調査員が目視で外壁の状態をチェックします。手軽に定期的な状況確認が可能ですが、目視できる範囲には限界があり、調査精度はそれほど高くありません。
目視調査は簡易的な調査ととらえ、ほかの調査方法との併用を前提とすることをおすすめします。
※10年に一度行う外壁調査で目視点検のみを行うことは認められておりません。
■打診調査
打診調査は最も一般的な外壁調査手法です。テストハンマーや打診棒などを用いて、壁を叩いた音を聴いて劣化状況を調査します。実際に外壁を叩いて調査するため、調査の信頼性が高いことがメリットです。
ただし、打診調査では仮設足場やゴンドラなどが必要で、点検コストが高くなりやすいというデメリットがあります。
ビューローベリタスでは足場設置不要のロープブランコを用いた打診調査を実施しており、コストを削減しながら打診調査の実施が可能です。精度の高さとコストメリットを両立させることができます
■赤外線調査
赤外線調査では、建物の外壁を赤外線カメラで撮影し、温度の違いから外壁の劣化状況を調査します。足場が不要で広範囲を確認でき、安全性が高く、コストが低いというメリットがあり、早期劣化の検出に有効です。
ただし、赤外線調査は非接触式であるため、打診調査と比べると精度が劣ります。日の当たり方、季節や天候によっても精度が変化するため注意が必要です。
■ドローン調査
近年需要が高まっているドローンを用いた赤外線調査は、立地・規模を問わずに素早く調査できるため、高所や足場が必要な場所の一次調査に優れており、事前調査としても有効というメリットがあります。
今後ドローンのコストメリットはより高まると予想されているため、最新の情報を収集したうえで調査方法を比較しましょう。
まとめ
外壁タイルの劣化や剥離は、建物からの重要なサインです。近年の強風でタイルの落下リスクがさらに高まっているため、調査を実施して修繕しましょう。
早期修繕は建物の安全性や資産価値を維持するだけでなく、修繕費の削減にもつながります。管理の質を高めるためにも、定期的に調査を実施しましょう。
ビューローベリタスジャパンでは、外壁調査をはじめとした各種調査を実施しています。「特定建築物定期調査」「建築設備定期検査」「防火設備定期検査」など、外壁調査以外の法定点検にも対応しているため、これらの調査も併せて対応可能です。
